按揭买房退房有什么程序？要注意什么？

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按揭买房退房有什么程序？要注意什么？ 海南五指山市购房，五指山买房要掌握些简单的五指山房产知识，五指山房地产相关专业知识入门并不易。

贷款海南买房越来越多的成为大部分的选择，但有些朋友在办理按揭贷款海南买房后，又想退房。跟全款海南买房相比，此类退房手续相对复杂，那么到底按揭海南买房退房有哪些程序要走？退房时要注意哪些法律问题呢？

一、按揭退房时要注意什么？

1、《合同法》规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

a、因不可抗力致使不能实现合同目的；

b、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；

c、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

d、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的；

e、法律规定的其他情形。

可以看出，只要开发商出现了上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或五指山购房合同中规定的解约条件，买家就可以依法解除五指山购房合同。

2、归还按揭贷款解除房屋抵押

把开发商应退五指山购房款为两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分，由买家与银行协商将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行，视为买家已向银行提前还款。

银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止”，从而接收还款，终止借款合同。

贷款合同终止后，抵押权消灭了，当事人应办理相关解除抵押登记手续。

二、按揭海南买房退房有什么程序？

在海南二手房买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同：

（1）定金（订金或押金）阶段

这个阶段双方的买卖合同还没有成立，严格来说不存在退房的问题，实际上是退定金的问题。

（2）已签订合同但未实际履行

这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式解除合同协议。

双方达成协议后任何一方不履行协议的内容，对方都有权要求其履行，也可以通过诉讼或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

（3）已签订合同且已部分履行

买卖双方签订合同后，买方已付房款，办理了入住，但五指山房产证还没有办理下来。这个阶段解除合同既有买方的原因，也有卖方的原因。

这个阶段除与上述要求一致外，还涉及物业、装修损失、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过海南房地产评估机构评估，确定装修损失，买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同，如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

（4）五指山房产证办理完毕阶段

五指山房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方已为买方办理完毕五指山房产证，但是卖方垫资，或者中介公司垫资，且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务．卖方是可以提出解除合同的，要求买方退房并承担相应的损失。

另外，在五指山房产证办理完毕后房屋出现严重质量问题也是可以退房的。这种情况需双方到海南房地产发证机关办理五指山房产证过户或注销手续。

对于按揭海南买房的朋友，如果您在海南买房的时候，有退房的想法，建议先看一下自己是否符合退房的条件，并了解一旦发生退房要承担的违约金是多少，做到有备无患。

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